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近年来，拍卖在悉尼已经成为一种主流的二手房成交方式。 然而，笔者作为执业律师仍经常会听说有人或因冲动，或因不了解拍卖程序而被迫买下自己不满意的房产或导致金钱损失的案例。与此同时，也听说有人因抱怨拍卖没有确定性或者竞争太激烈而选择完全不考虑以拍卖方式出售的房产，但这样一来不仅有可能错过合适的房产，更有可能错过入市的机会。笔者认为，只要准备得当，通过拍卖的方式来购买房产和其他方式并没有本质的不同，也并不存在不可控的风险。 拍卖作为一种进入房产销售协议的方式，最大的特点就是没有冷静期（Cooling-off Period）。如果是通过私下协议(Private Treaty)的方式来买房，一般买家有法定5个工作日的冷静期。也就是说，买家在签订合同的时候往往只需缴纳房价的0.25%的小定，如果在冷静期内改变主意不想买该房产了或者因为其他原因不能买了，则只会损失小定。但是拍卖是没有冷静期的，一旦拍卖师落槌，出价最高的竞拍者必须进入合同并且缴纳大定（通常是房产售价的10%）。正是因为这个特点，所以购房者一定要在参加拍卖之前做足以下几方面的功课。 一、请律师审

随着地价每年的增长，海外人士附加土地税（Foreign Person Surcharge）的开征和州政府更加依赖土地税（Land Tax）作为财政收入渠道的趋势，土地税已经成为房产投资者和开发商们难以忽视的负担。笔者将会根据自己的执业经验，在澳房汇撰写一系列关于土地税的文章向读者介绍土地税和附加税豁免的法规及其在相关的案例中的应用，以期帮助读者避免缴纳不必要的土地税以及在投资房产时能作出更好的土地税的筹划。需要说明的是，澳大利亚除了北领地之外均向房产收取土地税，而各州关于土地税的法规是有所不同的。由于笔者在新州执业，以及为了可以进行更深入地讨论，该系列文章仅限于介绍新州土地税的相关法规和案例。 为了更加直观地了解相关法规，笔者根据Section 10AA of the Land Tax Management Act (NSW) 以及州税局官方资料，制作了一个中文的关于认定第一产业生产用地豁免的是否适用的流程图。 在实践中，关于第一产业生产用地豁免的争议很多，导致了大量的针对这个豁免条款的诉讼，也产生了很多相关的判例对该条款的适用作出的解释。但因为

(Image by Nick Youngson CC BY-SA 3.0 Alpha Stock Images) 随着地价每年的增长，海外人士附加土地税（Foreign Person Surcharge）的开征以及州政府更加依赖土地税（Land Tax）作为财政收入渠道的趋势，土地税已经成为房产投资者和开发商们难以忽视的负担。笔者将根据自己的执业经验，在澳房汇撰写一系列关于土地税的文章，向读者介绍土地税和附加税豁免的法规及其在相关的案例中的应用，以期帮助读者避免缴纳不必要的土地税以及在投资房产时能作出更好的土地税的筹划。需要说明的是，澳大利亚除了北领地之外均向房产收取土地税，而各州关于土地税的法规是有所不同的。由于笔者在新州执业，以及为了可以进行更深入的讨论，该系列文章仅限于介绍新州土地税的相关法规和案例。 土地税豁免之 —— 主要居所豁免 本文作为开篇，首先为读者介绍土地税法定豁免中最常见的“主要居所豁免”的适用细则 。根据笔者的经验，以下三类人士应当尤其关注主要居所豁免的内容。 第一类是在澳大利亚或者海外其他城市长时间居住，而在新州留有一套自