拍卖｜参加房产拍卖之前必须做好的功课
近年来，拍卖在悉尼已经成为一种主流的二手房成交方式。 然而，笔者作为执业律师仍经常会听说有人或因冲动，或因不了解拍卖程序而被迫买下自己不满意的房产或导致金钱损失的案例。与此同时，也听说有人因抱怨拍卖没有确定性或者竞争太激烈而选择完全不考虑以拍卖方式出售的房产，但这样一来不仅有可能错过合适的房产，更有可能错过入市的机会。笔者认为，只要准备得当，通过拍卖的方式来购买房产和其他方式并没有本质的不同，也并不存在不可控的风险。
拍卖作为一种进入房产销售协议的方式，最大的特点就是没有冷静期（Cooling-off Period）。如果是通过私下协议(Private Treaty)的方式来买房，一般买家有法定5个工作日的冷静期。也就是说，买家在签订合同的时候往往只需缴纳房价的0.25%的小定，如果在冷静期内改变主意不想买该房产了或者因为其他原因不能买了，则只会损失小定。但是拍卖是没有冷静期的，一旦拍卖师落槌，出价最高的竞拍者必须进入合同并且缴纳大定（通常是房产售价的10%）。正是因为这个特点，所以购房者一定要在参加拍卖之前做足以下几方面的功课。
一、请律师审查购房合同
1. 参加拍卖购买房产是一个法律行为，房屋销售合同是记载买卖双方最重要的权利义务的法律文件。而在拍卖现场您是没有时间去看合同或者请律师来审查合同的。所以，请务必在参加拍卖之前尽早向中介索要合同，以留出时间让律师审查并且给您解释该合同，看看有没有对您不利的条款或者是否需要与卖家律师协商修改部分合同条款。
2. 律师还会就诸如以下一些的问题给您提供专业的法律意见，包括：
卖家的产权是否有瑕疵；
该房产是目前否有租客，该租约可以在何时以何种方式终止；
该房产上是否有未经批准的建筑；
该房产是否有重建，改建和开发的可能；以及
该房产上是否有契诺(Covenants)或者地役权(Easements)等负担；等等。
3. 根据笔者的经验，在参加拍卖之前，买家最好还应当就以下两方面问题向律师寻求专业的法律意见：
1) 合同上写谁的名字？怎么写？这个是您在拍卖师落槌之后马上就要面对的问题，必须要提前准备。
您是应当以个人名义还是以公司或者信托(Trust) 的名义购买该房产？这关系到法律上如何更好保护资产(Assets Protection)以及税务规划（其中涉及资本利得税，个人所得税，印花税和土地税）的重要问题。
如果您是打算和他人共同拥有该房产，请律师根据您的具体情况来分析应当是填写按比例共有(Tenancy in Common)还是联名共有(Joint Tenancy)
2) 如果您是因为该房产广告中的某些表述或者卖家（包括卖家中介）的口头承诺而决定购买该房产，请务必和律师确认这些表述是否真实的，其口头承诺是否已经书面记载在合同里面，否则这些口头承诺往往是没有法律效力的。
澳律团队有丰富的提供房产买卖法律服务经验，请联系我们获得专业法律服务。
二、确保您的贷款额度加上现金足够支付所有费用
1. 请律师根据您的预算计算出您需要缴纳的印花税，并且把印花税也计入您的预算之中。
2. 如果您购买该房产需要贷款，请至少得到银行的贷款预批，并且根据预批额度设定一个您在拍卖中可负担的最高的出价。但是，因为一般来说即使是您获得了预批也不意味着银行一定会按照预批的额度给您贷款，所以最理想的情况是和您的贷款经纪或者银行联系，尝试取得无条件的贷款批准。
3. 您需要带上个人支票本去到拍卖现场，并且确保在银行账户里面有足够支付大定（通常是房价10%）的现金。
三、请专业人士出具房屋检查以及虫害检查报告
就像上文多次强调的，在拍卖师落槌之后您如果是最高的出价者要直接缴纳10%的大定。所以如果在进入合同之后才发现该房屋有结构问题或者有白蚁的问题是追悔莫及的。
然而，一份在这样的报告需要几百块钱，如果您要参加多个拍卖才能拍得心仪的房产的话，这也将是一笔不小的开支。有些善解人意的中介会让第三方出具一份报告，并让该房产的多位竞拍者可以以较低的价钱购买该份报告。因此，请和中介沟通看看他们是否有提供这个“团购”服务。
如果您做足了上述的功课，决定参加拍卖，那么请留意以下几点提示：
1. 多去旁观其它房产拍卖，感受一下拍卖现场的气氛。很多人拍下房产后的懊悔可能并不是由于房产本身有问题，而是受到拍卖现场的气氛感染而冲动地出价，导致成交价格超出预算太多。所以多去观摩其他的拍卖能够有助于您适应拍卖的气氛，让自己出价时保持冷静和理性。
2. 如果您认为您认为自己在拍卖做不到保持冷静，那么应当考虑请朋友或者专业代理帮您出价。或者，您可以在拍卖日之前尽早将您的出价报给中介，看看卖家是否接受你的出价并愿意撤销拍卖。
3. 一般来说卖家在拍卖之前会书面告知拍卖师一个保留价(Reserve Price)。一旦竞拍的价格超过了这个保留价后，那么卖家就须将该房产卖给出价最高的竞拍人。所以，您可以在竞拍过程中可以询问拍卖师当前价格是否已经超过了保留价。
4. 如果您在拍卖现场没有听清楚其他竞拍者的出价，或者拍卖师听错了您的出价，请及时向拍卖师询问和澄清。
5. 如果您刚刚出价就后悔了，那么您是可以在拍卖师落槌之前撤回您的出价的。
小结
本文建议读者参加拍卖之前充分了解拍卖房产的流程，以及向专业人士寻求帮助。专业人士不仅限于上文提到的律师，贷款经纪和建筑虫害检查人员，如有必要还可以寻求估价师，地方政府 (Council) 的工作人员或者买家中介的专业服务。尽管拍卖的前期准备费用确实较其他房产销售方式要多一些，但是相信各位买家只要按照以上方式做了充足的准备，还是能够以一个比较公平市场价格拍得心仪的房产的。最后，祝大家在拍卖中旗开得胜！
澳律团队有丰富的提供房产买卖法律服务经验，请联系我们获得专业法律服务。
本文提供的信息仅为读者作为一般信息参考之用，不构成正式法律意见，接收本文的信息亦不构成律师-当事人关系的形成。对于使用或依赖本文信息而招致的任何损失，Ausjuris Legal澳律律师行和杨文俊律师不承担任何责任。
本文原于2018年5月9日刊发于中文版Domain澳房汇，经同意后在本网站转载。
